Grundlig renovering reducerade radonet

När hyresbeståndet Långängen skulle renoveras började fastighetsägaren Familjebostäder med en grundlig boendedialog. Önskelistan betades sedan av och förutom trygghet och estetik förbättrades inomhusklimat och radonvärde.
Flerfamiljshus från 50-talet med mycket grönska runt om. Tack vare fördjupad boendedialog tog Familjebostäder fasta på flera åsikter inför den omfattande renoveringen. Bland annat fanns önskemål om mer grönska i området. Foto: Anna-Klara Aspegren
Anna-Klara Aspegren, publicerad på Renoveringsinfo.se, 2016 / Marit G Engstedt 2020
Publicerat: 2020-02-06

Det kräver bra förarbete att renovera 501 lägenheter, varav cirka 80 procent är ettor och små tvåor. Hösten 2018 stod sista etappen av förnyelseprojektet Långängen i Göteborg färdigt och drygt fem års arbete avslutades.
– Det känns bra. Jag tycker att vi gjort ett bra jobb, även om man alltid lär sig en massa som kan bli bättre till nästa projekt. Man har alltid för lite tid till projektering, till exempel. De boende har fortfarande en del frågor om nya saker, mest praktiska som de beröringsfria låsen. Men många tycker att det är fint och jag håller med dem, säger Leo Odby, Familjebostäders projektchef för förnyelsen av Långängen.

Startade med boendedialog

Det startade redan 2011 då Familjebostäder genomförde en forskningsstudie gemensamt med Chalmers, White Arkitekter och Hyresgästföreningen och som innebar en fördjupad boendedialog.
Syftet med studien var att på flera plan ta reda på hur de boende uppfattade Långängen som bostadsområde. Sedan dess har mycket hänt. Åsikterna från hyresgästerna blev en viktig del i den omfattande renoveringen som ”betade av” de totalt nitton husen i fem etapper. Indelningen gjordes av Familjebostäder utifrån vilka behov som fanns och varje etapp fick sin skräddarsydda åtgärdsplan.

FTX sänkte radonvärden

Allra första steget var att åtgärda radonproblematiken. Blå lättbetong i ytter- och mellanväggar gjorde att fjorton av de totalt nitton husen som skulle renoveras inte klarade lagkravet på 200 Bq/kbm.
Därför genomfördes 2012-2013 ett pilotprojekt i en av fastigheterna för att ta reda på om installation av FTX-system kunde vara en lösning. Det lyckades, dessutom med förbättrad inomhusmiljö och energibesparing som positiva effekter.

Värdefull arkitektkontakt

På ett tidigt stadium kopplades Tengbom Arkitekter in och gjorde en arkitektonisk förstudie. Utifrån den tog de fram ett gestaltningsprogram med ett mycket kraftfullt yttre formspråk som skulle förstärka femtiotalsursprunget. Eftersom alla hus fick ett totalrenoverat klimatskal blev det estetiska en del av det nya utseendet.
Trygghetsskapande åtgärder var efterfrågat i boendeundersökningen och har resulterat i beröringsfria lås, säkerhetsdörrar och närvarostyrd belysning. En trevligare utemiljö var det också många som önskade sig, något som Familjebostäder tog fasta på. Nu blommar rabatter, parkeringsplatser har flyttats för att ge plats åt grönytor, det finns fler sittplatser och bättre belysning.

Behovsprövning höll kostnader nere

I 217 lägenheter har alla stammar och badrum bytts ut och elen renoverats.
– De övriga hade renoverats under årens lopp och var inte rimliga att renovera igen. Vi har behovsprövat åtgärderna för varje hus och varje lägenhet för att hålla kostnaderna nere. Köket kunde man välja att få renoverat eller utbytt som tillval, berättar Leo Odby.
Frågan om hyreshöjning är alltid en av de första som kommer upp i samband med renovering i den här omfattningen. I Långängen har man medvetet jobbat för att hålla dem nere.
– Vi har fått stora variationer på de nya hyrorna. Från ett extremfall där hyresgästen fick en sänkning med 1 procent, vilket berodde på en tidigare fel satt nivå, till en höjning på 30 procent. De allra flesta ligger runt 20 procents hyreshöjning med en rabattrappa för befintliga hyresgäster, berättar Leo Odby.

Omsorg om detaljer

Långängen har gått från att vara ett anonymt och föråldrat bostadsområde till att bli ett uppfräschat och piggt område med karaktär och variation.
– Man kan i ett par punkter kortfattat beskriva vad vi på Familjebostäder tycker har gjort det här projektet framgångsrikt. Först ambitionen att ge området ett nytt utseende med färger, mosaiker och balkongfronter med screentryck. Vi har ägnat detaljerna stor omsorg, både i husen och i utemiljön. Sedan är det dialogarbetet med de boende, möjligheten att påverka sin hyra genom nivå på tillval, det personliga mötet med hyresgästen och sist men inte minst en snabb och rak kommunikation mellan platschef och projektchef.

"Försyn" ger direktkontakt

Platschefen Mattias Othzén från generalentreprenören PSAB instämmer och tillägger:
– En viktig erfarenhet för oss är hur bra det fungerade med ”försyn”. Det innebar att vi knackade på i lägenheten där vi skulle in och pratade med de boende i förväg. På så sätt fick vi direktkontakt med de boende och de visste vilka vi var som rörde oss i området.
Att många lägenheter var evakuerade och att hantverkarna kunde dra nytta av upprepning underlättade också, menar Mattias Othzén.

Energibesparing på 27 procent

Sista etappen innebar inte några evakueringar, men väl bygge av vindslägenheter. Den beräknade energibesparingen i hela Långängen är 27 procent, vilket motsvarar 1,1 miljoner kWh/år.
– Vi kommer att utvärdera både tekniska värden och de boendes nöjdhet löpande under en tid framöver. Vår uppfattning är ändå redan att hela den här upprustningen har gett oss nöjdare hyresgäster och femtio nya år ur underhållsperspektiv.

FAKTA

FÖRNYELSEPROJEKTET LÅNGÄNGEN
Område: Långängen, Göteborg
Byggår: tidigt 1950-tal
Arkitekt: Ragnar Dahlberg
Antal lägenheter: 501, varav 80 procent ettor och tvåor
Total projektkostnad: 353 miljoner kronor
Entreprenadform: Generalentreprenad, PSAB
Åtgärder:

  • Nya klimatskal
  • Ventilation
  • Stambyte
  • Nya badrum
  • Elrenovering
  • Köksrenovering/Nytt kök
  • Trapphus & källare
  • Utemiljö
  • Trygghetsåtgärder
  • Inre underhåll

Källa: Familjebostäder i Göteborg

NYA HYRESNIVÅER

  • Hyreshöjningarna i Långängen ligger på i snitt 20 procent exklusive marknadsjustering och de tillval som hyresgästen själv gjort.
  • Hyresrabatter ges i trappa om 4–7 år.
  • Tillval ”Nytt kök” kostar 630 kronor/månad (420 kronor/månad för lägenheter med kokvrå.
  • Tillval ”50-talsrenoverat kök” kostar 220 kronor/månad.

Källa: Familjebostäder i Göteborg

POSITIVA SIFFROR

  • Den beräknade energibesparingen är ca 27 procent för hela Långängen. Det motsvarar 1,1 miljoner kWh/år.
  • Antalet felanmälningar för kalla lägenheter har gått från över genomsnittet till nästan inga.
  • Risken för vattenskador har minskat tack vare stambyten och nya tätskikt.

Källa: Familjebostäder i Göteborg