Skövdebostäder: Unga vuxnas tur att få bostad

Tack vare sin innovativa idé om att bygga bostäder för unga vuxna tilldelades Skövdebostäder attraktiv mark centralt i staden. Det blev ett så framgångsrikt projekt att bolaget nu har vunnit pris för årets bästa nyproduktion 2020.
Nybyggt flerbostadshus med svart tak och mörk fasad. Det kommunala bostadsbolaget Skövdebostäder har byggt området Ekedal med ett tydligt fokus på att få ungdomar att komma in på bostadsmarknaden. Foto: Mikael Ljungström, Scandphoto
Marit G Engstedt
Publicerat: 2020-10-02

Nära järnvägsstationen i Skövde ligger den lummiga stadsparken Boulongerskogen med bokskog, höga tallar, badsjö och promenadstråk med parkbänkar. Öster om parken ligger det gamla sjukhuset som nu är omgjort till äldreboende. I anslutning till detta håller ett nytt bostadsområde på att ta plats. Det är centralt beläget men väldigt lugnt.

Sebastian Karlström är byggchef på Skövdebostäder.

När kommunen ville förtäta valde man att utlysa en markanvisningstävling och det kommunala bostadsbolaget Skövdebostäder lämnade in sitt bidrag med ett tydligt fokus på att få ungdomar att komma in på bostadsmarknaden. Det skulle inte vara studentlägenheter som man behövde flytta ifrån när studierna var avklarade. Sebastian Karlström är byggchef på Skövdebostäder och berättar:

– Bostäderna skulle inte vara för studenter utan styrda mot ålder. Det är en allmän trend att unga bor hemma allt längre och i vår bostadskö på 30 000 är cirka 35–40 % ungdomar mellan 18 och 29 år. Det var en målgrupp som vi ville fånga upp.

Små, effektiva lägenheter

Skövdebostäder blev tilldelade mark och bestämde att ha flera hållbarhetsaspekter med i sitt projekt; ekonomiskt, socialt och miljömässigt.
Gällande det ekonomiska utgick man ifrån att denna målgrupp har begränsad betalningsförmåga och därför söker prisvärda bostäder. Det innebar att man fick hitta ett sätt att bygga husen så att de blev ”produktionsvänliga”. Det gjorde man genom att förenkla och bygga med upprepningseffekt.

– Det finns få olikheter mellan de 150 lägenheterna. Det är små, effektiva lägenheter med bara två olika typer av kök och badrumsmoduler som är färdigbyggda på fabrik, som sedan lyfts in i bygget, berättar Sebastian Karlström och tillägger att man även fick investeringsstöd för projektet.

De tre huskropparna har enkel byggnadsform och få variationer vilket gav förutsättning för kontinuerlig upprepning. Foto: Skövdebostäder

Trygghet utan källare

En annan faktor som påverkade ekonomin var det centrala läget. Tack vare närheten till järnväg, högskola och goda kommunikationsvägar för promenad och cykel ansåg Skövdebostäder att de boende inte skulle ha så stort behov av egen bil och därför kunde man välja bort att bygga källare och garage. Det är annars ytor som är dyra att bygga och som man inte kan ta ut hyra för.

– Grundläggningen för huset blir inte lika omfattande, vilket ger en bättre prisbild, säger Sebastian Karlström och berättar vidare:

– Funktioner som ofta ligger i källare, förråd och tvättstuga, hamnade på vinden istället. Där kunde vi sätta in takfönster vilket gjorde det ljust och trevligt. Det ger även rörelse i huset, att folk går till tvättstugan och får möjlighet att träffa sina grannar. Det skapar trygghet och det är grundbulten för social hållbarhet.

Hållbara material

De miljömässiga aspekterna i uppförandet av byggnaderna var att se till att ha låg energianvändning i huset och den ligger på 29 kWh/kvadratmeter och år. Man ville även ge förutsättningar för de boende att leva så klimatneutralt som möjligt. Det centrala läget gör att bil inte behövs och det finns bra cykelförvaring och central för förpackningsåtervinning på gården.

Dessutom har fokus varit att hitta bygg- och inredningsmaterial som ska vara långsiktigt hållbara och kostnadseffektiva med god livscykelanalys (LCA) och samtidigt få till en spännande gestaltning.

– De tre byggnaderna ska se ut som en enda enhet med tak, fasad och plåtarbete i homogen, svart färg. Taket har platta betongpannor och fasaden är klädd med högtryckslaminat. Det blev en klassisk volym, en långsmal byggnad med sadeltak men med material och färg som tilltalar ungdomar, säger Sebastian Karlström.

Laminat på första parkett

Inredningsmässigt har Skövdebostäder tagit beslut om att välja bort parkettgolv av trä och istället jobbat med laminatgolv. Här utgår bolaget från hållbarhetsperspektivet att slippa gå in och slipa mellan hyresgästerna vid utflytt, vilket ofta är fallet om det ligger parkettgolv, enligt Sebastian Karlström:

– Vi har testat laminat genom åren och har goda erfarenhet av moderna golvlaminat som är mycket slittåliga. Trots möjligheten att slipa om parkettgolv har vi bedömt att det är en bättre LCA med laminat. Det beslutet har vi tagit nu men vi får följa upp det och se om det stämmer, säger han.

Badrum i moduler

Enligt Sebastian Karlström fick bolaget en annorlunda och positiv erfarenhet i detta projekt genom att bygga med badrum i färdiga volymer. Badrummen tillverkades industriellt på fabrik i Kalix och fraktades i ”plomberade” moduler till byggarbetsplatsen och placerades i lägenheterna.

– Våtutrymmen är arbetsintensiva med många olika yrkesgrupper som ska in, på små ytor och flera gånger. Det blir ofta stötskador. I ett normalt besiktningsprotokoll brukar 30–40 % av anmärkningarna ligga i våtrummen. Det här gav avsevärt färre besiktningsanmärkningar, minskad irritation och en bättre arbetsmiljö när folk slapp springa på varandra. Dessutom förkortade det byggtiden. Det tar vi gärna med oss till framtida projekt, säger han.

Badrummen byggdes i moduler, fraktades till bygget och lyftes in. Foto: PartGroup

Snabbt projekt

Arbetssättet med badrumsmoduler bidrog till att bygget gick ovanligt fort. I ett normalt flöde tar det cirka sex år för bolaget att göra samma resa. I det här fallet vann Skövdebostäder markanvisningstävlingen 2014 och inflyttning skedde 2018. Däremellan hann de även med att hantera ett överklagande, från grannar som i planskedet var oroliga för eventuell skuggning. Sebastian Karlström konstaterar att det är vanligt i byggprocesser med överklaganden och att det är en demokratisk rättighet, så det tar bolaget höjd för i sin tidsplanering.

Mycket gick bra i projektet men Sebastian Karlström konstaterar att den geotekniska undersökningen hade kunnat gjorts grundligare, i ett tidigt skede. Bygget har visserligen ingen källare men bottenplattorna måste ändå pålas. Det behövde göras mer än vad som var planerat, vilket kostade mer.

– Det låg inom ramen för oförutsedda händelse. I alla projekt går man på någon mina och i nästa projekt gör vi inte om det. Det är en erfarenhet att ta med sig, säger han.

Framgång med styrd totalentreprenad

Det som däremot blev en framgångsfaktor i bygget var att Skövdebostäder arbetade med styrd totalentreprenad i upphandlingen och specificerade vad de ville ha. Läs mer i faktarutan här intill. Det gjorde att de kunde göra en utvärdering och fick fram en projektkostnad på 12 000 kr exklusive moms/bruttoarea (bta). Deras jämförelsesiffror för ett projekt innan detta låg på 12 500 kronor/bta och nästkommande projekt har 13 000 – 16 000 kronor/bta.

– Vi jobbar med styrd totalentreprenad som beskriver vad vi vill ha. Genom att styra tekniska lösningar och materialval påverkar vi förutsättningarna för förvaltningen av fastigheten. Exempelvis kan man motivera en högre investering om det ger en lägre driftskostnad i förvaltningsskedet. Det handlar om att göra medvetna val, säger Sebastian Karlström.

Vi önskar att vi hade kunnat bygga dubbelt så mycket.

Sebastian Karlström, byggchef på Skövdebostäder

Fler ungdomsbostäder

Månadshyran för en etta är 4 200 kronor och en tvåa kostar strax under 6 000 kronor. De 150 lägenheterna som stod klara 2018 blev alla snabbt uthyrda. Erfarenheten från Ekedal präglar Skövdebostäders affärsplan för 2020–2023. Man ska fokusera på ålderskategorier och har bestämt att hälften av nyproduktionen ska vara riktat mot tydliga målgrupper; äldre eller yngre.

– Vår målsättning var att skapa ett bostadsområde för unga människor där de kan stanna kvar, även efter sin utbildning och får möjlighet att komma in på bostadsmarknaden. Det har vi lyckats med. Vi önskar att vi hade kunnat bygga dubbelt så mycket, säger Sebastian Karlström.

 

Framgångsfaktorer i projekt Ekedal, enligt Sebastian Karlström:

  • Produktionsvänligt: Vi anser att vi har ritat byggnader som är produktionsvänliga med enkel grundläggning och enkel byggnadsform utan för mycket vinklar och vrår och klassiskt sadeltak.
  • Upprepningsbart: Vi har få variationer i våra byggnader vilket ger förutsättning för kontinuerlig upprepning.
  • Styrd totalentreprenad: Vi arbetar med styrd totalentreprenad i upphandlingen och på det sättet styr vi över förutsättningarna för den framtida förvaltningen av fastigheten.
  • Samverkan med kommun: Vi har nog ett ovanligt bra samarbete med kommunen gällande detalj- och markplanearbete, bygglov, anslutning till VA och fjärrvärme. Det gör att vi drar åt samma håll och det är en framgångsfaktor. Vi är ett allmännyttigt bolag, visserligen ägt av kommunen, men vi ska agera på marknaden på affärsmässiga grunder så vi har inga fördelar gentemot kommunen. 

MGE

Fakta Ekedal/ Boende för unga vuxna

Läge: Skövde
Fastighetsbolag: AB Skövdebostäder
Vad: Belönad med Sveriges Allmännyttas nyinstiftade pris Årets bästa nyproduktion 2020
Antal lägenheter: 150
Lägenhetsstorlekar och hyror: 
1 rok 34 kvm, 4 200 kr/mån 
2 rok 56–58 kvm, 5 950–6 100 kr/mån
3 rok 69,5–71 kvm, 7 050–7 150 kr/mån
4 rok 78,5 kvm, 7 900 kr/mån
Det finns främst 1–2 rok och enstaka 3–4 rok.

Villkor: Den boende ska vara 18–29 år vid inflyttningsdatum. Den boende blir inte vräkt när den fyller 30 men nästa som tillträder ska vara inom åldersramen.
Energianvändning: 29 kWh/kvm och år. 
Energiförsörjningsystem: Primärkällan är fjärrvärme. Solcellsanläggning producerar el till fastigheten. FTX med frånluftsvärmepump.

 

Styrd totalentreprenad

För att beställaren ska få större kontroll över det arbete som entreprenören utför, tillämpas ibland styrd totalentreprenad. Entreprenören ansvarar för att leverera den totala funktionen, men beställaren specificerar någon eller några delar av entreprenaden. Entreprenadformen gör att beställaren övertar ansvaret från entreprenören gällande dessa delar. Däremot är entreprenören skyldig att se till så att de specifika delarna inte försämrar den totala funktionen i entreprenaden.
Källa: ABT 06/Byggtjänst