Inledning

Inledning

Utseendet på en fasad spelar stor roll för vilket intryck du får av en byggnad. Men det är inte bara utseendet som är viktigt. Fasaden är husets skydd mot bland annat vind, regn, kyla och värme och behöver därför ses över regelbundet så att man hittar och kan åtgärda eventuella skador.

När du renoverar kan du samtidigt göra energibesparingar, öka säkerheten och höja fastighetens värde. Många hus byggdes och isolerades när energi var billigt och miljöfrågor låg långt ner på agendan. Därför bör du se över om det är aktuellt med kompletterande åtgärder så som tilläggsisolering eller fönsterbyte. Generellt är det lönsamt att passa på att tilläggsisolera vid en fasadrenovering. Tilläggsisolering höjer inte bara värdet på fastigheten utan sänker även energikostnaden, ger en bättre inomhusmiljö, ett tystare hus och minskad miljöpåverkan.

I den här guiden går vi igenom när det är dags för fasadrenovering, hur du går till väga och vad du ska tänka på.

 
Varför fasadrenovering och vad gör man?

Varför fasadrenovering och vad gör man?

En fasadrenovering bör göras så fort man upptäcker skador och slitage på fasaden. Om man inte åtgärdar problemen på en gång kan det få stora konsekvenser både på huset och de som bor där. Till exempel kan tegelstenar falla ner och skada människor och konstruktioner kan få fukt- och rötskador. Därför bör du kontinuerligt se över fasaden för att upptäcka skador i tid.

Omfattningen av en fasadrenovering kan variera stort. I de fall fasaden är i gott skick kan det räcka med enklare åtgärder så som tvätt, lagning av skador och ommålning. Om fasaden måste ersättas med en ny blir renoveringen betydligt mer omfattande. I många fall måste man ta bort den gamla fasaden vilket ofta skapar vibrationer och buller som kan störa de boende.

 
Behövs bygglov för fasadrenovering?

Behövs bygglov för fasadrenovering?

Bygglov krävs för vissa typer av åtgärder. Enkelt sagt behövs det för tillbyggnad och ändringar. Till exempel krävs det bygglov för byte av husets färg eller fasadmaterial, byte eller förändring av dörrar, fönster eller balkonger och bygge av takkupor och altaner. Det behövs även för tilläggsisolering och förändringar av nya detaljer på huset. Ta hjälp av en konsult eller kontakta en bygglovsansvarig i kommunen om ni känner er osäkra på vad som gäller för just er. Var ute i god tid för det kan ta tid att få bygglovet godkänt i vissa kommuner.

 
Hur ofta behöver man renovera en fasad?

Hur ofta behöver man renovera en fasad?

Oavsett vilken fasad huset har kräver den underhåll och tillsyn. Det är miljösmart att ta hand om sin fasad för ju längre den håller desto bättre. Om man inte följer upp förändringar löpande kan man få större och mer kostsamma underhåll längre fram. När det inte behövs en stor renovering kan det vara lämpligt att sköta underhåll, till exempel att tvätta fasaden eller se över att stuprännor inte läcker. Generellt kräver en träfasad enklare men mer frekvent underhållsarbete så som tvätt och målning jämfört med puts- och tegelfasader. En putsad fasad är mer komplex medan tegelfasader ibland kan vara svåra att laga när stora skador väl uppstår. Dock har en tegelfasad betydligt längre livslängd.

Om det endast är mindre skador och bara på delar av väggen kan det räcka med att åtgärda de skadade områdena. På så sätt blir det mindre arbete och mindre påverkan på miljön eftersom det bland annat går åt mindre material. Dock kan det behövas duktiga hantverkare så att reparationsarbetet visuellt passar till huset.

När fogarna i en tegelfasad börjar urlakas tappar de hållfasthet och kan behöva bytas ut för att undvika fuktskador. Foto: Anna-Maria Sandgren

En tegelfasad kräver väldigt lite underhåll men kan behöva någon form av renovering med intervall på 40-60 år. Fogarna kan behöva kontrolleras vart 5 år och vart 15 år kan fasaden behöva tvättas. Tecken på att det är dags att för renovering och underhåll är sprickor, urlakning, saltutlakning eller att murbruket är löst och eroderar. Den främsta orsaken är just att fogarna mellan tegelstenarna urlakas, tappar hållfasthet och därmed kan börja släppa in fukt och väta. Med detta ökar risken för mögel och mögelskador vilket på sikt kan leda till rötskador på den bärande konstruktionen. Detta åtgärdas med att fogarna fräses bort och ersätts med ny fog av rätt typ och kvalitet. Om det behövs byter man även ut vissa tegelstenar. En annan vanlig orsak till renovering är att tegelstenar har skadats och börjar dra åt sig fukt som i sin tur kan leda till frostsprängning på vintern.

Sprickor i putsfasad bör åtgärdas för att undvika att fukt tränger in och skadar huset. Foto: Åsa Thrysin.

En putsad fasad kan klara sig 30-50 år men kan kräva ommålning efter 15 år beroende på var huset är placerat. Det är viktigt att upptäcka eventuella sprickor i putsen och laga dem så snabbt som möjligt, så kontrollera detta årligen. Om fukt tränger genom första lagret av puts kan det uppstå fukt- och rötskador samt mögel och hussvamp. Andra tecken på att det är dags för renovering är missfärgning och urlakning. När det är dags att putsa om fasaden, stäm av med entreprenörerna och fråga om de kan erbjuda miljövänlig fasadputs. Idag finns det produkter på marknaden som har längre hållbarhet än många andra, kräver mindre mängd material och inte innehåller miljöfarliga ämnen.

Träfasader måste tvättas och målas om i intervall på 5-15 år. Läget på huset och vilket typ av färg ni använder spelar roll för hur ofta det behöver göras. Kom ihåg att använda miljömärkt färg och certifierat virke. Om det inte redan är gjort, passa på att tilläggsisolera när det är dags för totalrenovering.

 
Fasadrenovering kostnad och bidrag

Fasadrenovering kostnad och bidrag

Hur mycket en fasadrenovering kostar är en fråga som är extremt svår att svara på utan att ha besiktigat fastigheten. Det är många faktorer som spelar in och husets aktuella skick påverkar mycket. Enklare renovering på enstaka delar är såklart billigare än en totalrenovering. Större byggnader får ofta ett lägre kvadratmeterpris vid en totalrenovering eftersom de fasta kostnaderna är desamma oavsett storlek på hus. Vissa hus och typer av renoveringar kräver att man sätter upp byggställning och den kostnaden kan utgöra en stor del av totalkostnaden.

Idag erbjuder vissa banker gröna investeringslån till bostadsrättsföreningar och fastighetsägare. Det är ett lån som ger en bättre ränta om man genomför miljöförbättrande åtgärder som till exempel tilläggsisolering och fönsterbyte. Skulle ni sedan nå en låg energiklass vid nästa energideklaration kan de boende även få ränterabatter på sina privata bolån. Olika banker har olika krav på exakt vilken energiklass som måste uppnås.

För vissa typer av åtgärder och renoveringar finns även bidrag att söka.

 
Fasadrenovering - så här gör du!

Fasadrenovering - så här gör du!

En fasadrenovering kan delas in i åtta steg. I varje steg ges tips och kunskap om hur du kan gå tillväga.

Steg 1 – Besiktiga fastigheten och besluta om åtgärder

Första steget är att besluta om vad som ska göras. Behovet kan variera stort beroende på fasad. Det kan till exempel handla om att vidta åtgärder för att spara energi eller något som ligger i underhållsplanen. Om ni inte har erfarenhet eller kunskap kan det vara bra att ta hjälp av en sakkunnig som hjälper till med att se över renoveringsbehoven. Kom ihåg att ta referenser på den ni anlitar.
När ni vet vad ni ska göra bör ni även tänka på närliggande åtgärder. Om en putsfasad ska renoveras bör man till exempel kontrollera utförandet av fönsterbleck, stuprör och hängrännor så den nya fasaden inte förstörs av vatten. Om eventuella balkonger behöver renoveras inom en snar framtid kan det vara bra att inkludera dem i renoveringsprojektet. Detta kan ge bra synergieffektiver ekonomiskt samtidigt som renoveringen påverkar de boende under en kortare period. Även tilläggsisolering och byte av fönster kan vara aktuellt eftersom de bidrar till minskad energiförbrukning, mindre bullerstörningar i lägenheterna och en bättre inomhusmiljö. Läs mer i  ICHB:s Guide Tilläggsisolering.

Steg 2 – Handla upp entreprenör

När det är dags att handla upp en entreprenör kan det vara smart att anlita en sakkunnig som hjälper till med processen. Kom ihåg att ta referenser. Det är viktigt att personen i fråga har bra kunskap om lagar, branschspecifika regler, garantier och kompetens om den aktuella renoveringen. Om ni har en bostadsrättsförening och tillhör ett företag som hjälper till med förvaltningen, till exempel HSB, Riksbyggen eller SBC, kan de ha folk som kan hjälpa till med upphandlingen.

Här är en enkel checklista för upphandling:

  • Ta fram ett tydligt förfrågningsunderlag som detaljerat beskriver vad ni vill få gjort inklusive specifika krav så som material, tidsplan och miljöaspekter.
  • Fråga sedan tre till fyra entreprenörer som förslagsvis får en månad på sig för att lämna ett anbud. Be om referenser och möjlighet att kontakta någon tidigare kund.
  • Gör en jämförelse mellan förfrågningsunderlaget och inkomna anbud. Kontrollera vad som ingår, respektive inte ingår, i varje anbud. Vid behov, skicka kompletterade frågor till entreprenörerna för att kunna göra bra jämförelser och stäm av mot förfrågningsunderlaget.
  • Utifrån jämförelsen, bestäm träff med en eller flera av entreprenörerna så ni kan ställa frågor och få en första uppfattning om företaget.
  • Välj en prestationsbunden betalningsplan så att entreprenören endast kan fakturera för det som de har presterat. De kan alltså inte fakturera inköp av material utan att materialet är installerat på plats. Begär även en säkerhet av entreprenören, till exempel en bankgaranti för ett visst belopp eller en försäkring som säkerställer att ni kan färdigställa projektet om något händer entreprenören, såsom en konkurs.

Steg 3 – Besluta och starta renoveringen

Även om det inte är ett krav så är det bra med ett beslut från bostadsrättsföreningens styrelse om renoveringen. På så sätt tar styrelsen ett gemensamt ansvar.

Steg 4 – Informera boende

Dålig kommunikation till de boende är en av de vanligaste orsakerna till missnöje. Det är viktigt med rätt information till de boende. Var tydlig i kommunikationen genom att förklara vad och när saker kommer att ske och vem som är kontaktperson. En bra idé är att anordna ett informationsmöte tillsammans med entreprenören som ger de boende möjlighet att ställa sina frågor. Efter detta bör information till de boende ges löpande om hur renoveringen fortgår och om tidsplan eller något annat har ändrats.

Steg 5 – Etablering

Fasadrenoveringen börjar oftast med att entreprenören sätter upp sin etablering vilket kan handla om att montera byggställningar och hägna in vissa områden. Om det finns ömtåliga saker i anslutning till renoveringen ska dessa tas bort, både utom- och inomhus. Det är viktigt att de boende plockar bort saker i fönster och även tavlor eller annat känsligt som finns i anslutning till själva renoveringen. Om något går sönder är det husets eller den boendes försäkring som gäller. Från detta skede är det viktigt att de boende har förståelse för att det är en byggarbetsplats. Bra att veta är att det är lagkrav på att alla som arbetar måste bära en legitimation. Legitimationen kallas ID06.

Styrelsen bör redan nu ta kontakt med den besiktningsman som ska utföra slutbesiktningen. Besiktningsmän är ofta uppbokade och man behöver vara ute i god tid.

Steg 6 – Utförande

Nästan oavsett vilken typ av fasadrenovering som ska utföras kommer det att störa de boende. Det är omöjligt att helt undvika smuts, damm och buller men se till att entreprenören begränsar det genom att till exempel plasta in fönster och tejpa igen ventilation.


Under utförandefasen bör man hålla ett eller flera byggmöten beroende på hur omfattande renoveringen är. Medverkande på byggmötet ska vara entreprenören och någon från styrelsen alternativt en representant utsedd av styrelsen. På mötet går man bland annat genom hur arbetet fortlöper och om något behöver justeras så som tidsplan eller budget. Protokollför mötena så att de finns dokumenterade.

Steg 7 – Slutbesiktning

När renoveringen är klar ska arbetet besiktigas av besiktningsmannen tillsammans med entreprenören och en representant från styrelsen. Besiktningen görs i förhållande till den beställning som har gjorts och kontrolleras därefter. Eventuella anmärkningar ska entreprenören åtgärda inom en bestämd tid och efter det görs en efterbesiktning för att kontrollera anmärkningarna.


När besiktningen är godkänd börjar garantitiden att gälla. Det finns en garantitid på både arbete och material. Vanligtvis är den två år på arbetet och fem år på materialet. Det finns alltid möjlighet att förhandla till sig en längre garantitid, ju längre desto bättre. Under garantitiden behöver ni säkerställa att entreprenören kan utföra renoveringar och eventuella brister som kan uppkomma. Det är då viktigt med en bankgaranti eller försäkring som säkerställer beställningen.


I samband med slutbesiktningen ska entreprenören lämna över dokumentation (digitalt eller i en pärm) som bland annat ska innehålla skötselråd, information om material, vilka leverantörer som använts och egenkontroller. Det är mycket viktigt att få denna dokumentation så man i framtiden vet vad som har gjorts med huset. För att säkerställa att ni får denna dokumentation, ha med det som krav vid upphandling och i avtal med entreprenören.

Steg 8 – Garantibesiktning

Om inget annat bestämts ska en garantibesiktning utföras inom två år från slutbesiktning. Det är ni som beställare som kallar till denna. Även vid denna besiktning ska entreprenör och besiktningsman medverka och man går då igenom huset igen för att hitta eventuella fel och brister. Dessa anmärkningar måste entreprenören åtgärda.

 
Hållbart underhåll och renovering

Hållbart underhåll och renovering

När du renoverar och underhåller din fasad tänk på följande för att fastigheten ska bli så miljömässigt hållbar som möjligt:

  • Passa på att tilläggsisolera och renovera fönster. Det höjer värdet på fastigheten, sänker energikostnaden, ger en bättre inomhusmiljö, minskar miljöpåverkan och ger ett tystare hus.
  • Använd miljövänlig fasadputs, miljömärkt färg och certifierat virke.
  • Ställ krav på entreprenören att de ska använda miljömärkta produkter, ha en genomtänkt avfallshantering och återvinna så mycket som möjligt. Kravställ även andra miljöaspekter, till exempel att de ska köpa måttanpassat material för att minimera spill.
  • Förebygg stora renoveringar med årliga kontroller av fasaden och kontinuerligt underhåll. Det handlar till exempel om tvätt av fasader, rensning av stuprör och hängrännor samt kontroller av fönsterbleck.
  • Byt bara ut de delar av fasaden som är i behov av renovering och behåll de delar som fortfarande är i bra skick.
 
Lästips och källor

Lästips och källor

Lästips

Fasadskolan, Sehed Tresson, 2019

Renoveringsguiden, 2019

Gröna investeringslån för hållbart boende, SBAB, 2020

Sök stöd och bidrag för hållbart byggande och renovering, ichb.se, 26 juni 2018

Källor

Fasadrenovering, fasadskolan.se, Sehed Tresson, 2020

Lär dig upphandla, fasadskolan.se, Sehed Tresson, 2020

Fasadrenovering och fasadarbeten - Så här går det till!, Aktivi, 16 mars 2020

Viktigt att veta när du ska renovera din fasad, Renoveringsguiden, 2019

Fasadrenovering, Kreativ Byggkonsult AB, 2020

Fasadrenovering i praktiken, Kreativ Byggkonsult AB, 2020

Därför bör du alltid fråga om fasadrenovering vid bostadsrättsköp, bjornbrisens.se, 4 september 2018

Fasadrenovering - En komplett guide (pris, regler, tips), byggstart.se, 2019

Gröna bolånet, Swedbank, 2020

Grönt bolån, SBAB, 2020

Sök stöd och bidrag för hållbart byggande och renovering, ichb.se, 26 juni 2018

Energieffektivt och hållbart med välisolerade fasader, Fasadgruppen Norden AB, 2020

Den miljösmarta fasadputsen som kommer med 50 års garanti, svenskelitbygg.se, 2020

Vi i Villas underhållsguide, viivilla.se, 16 augusti 2013

Så bygger du miljövänligt, sverigesradio.se, 3 juni 2020