Bostadsekonomi med Hans Lind: Fondering är en rättvisefråga

Fondera eller låna för underhåll och renovering - det är frågan. Professor i fastighetsekonomi Hans Lind ger sitt svar på saken i denna krönika. Han belyser vem som får glädje av boendet i en välhållen förening, hur slöseri kan öka om det finns pengar i kassan och att rättvisa ska vara rättesnöre.
Montage av två bilder: porträttbild professor Hans Lind samt närbild på svenska sedlar.
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, tidigare verksam på KTH, nu pensionär. Bor i radhus i Farsta i södra Stockholm.
Publicerat: 2020-05-11

På årsstämmor i både samfällighetsföreningar och bostadsrättsföreningar kommer det inte sällan upp frågor om fondering till framtida underhållsinsatser. Det kan vara medlemmar som vill att mer eller mindre ska avsättas i fonder, men det kan också vara medlemmar som klagar över att föreningen inte tidigare fonderat pengar. När föreningen står inför en större utgift men inte har tillräckligt med pengar i kassan, måste den låna.

I den här krönikan kommer jag att resonera kring om fondering till framtida underhåll är en bra idé.

Fondering är en rättvisefråga

Fonderingsfrågan bör diskuteras utifrån ett perspektiv om rättvisa mellan vad vi kan kalla "generationer" av boende. Fondering innebär att avgifter behöver höjas innan underhållet genomförs, medan lånefinansiering innebär att avgiften kan behöva höjas efter att underhållet genomförts.

Vad är då mest rättvist? Ett exempel kan ge viss vägledning. Antag att ett nytt hus byggs och att nästan hela beloppet lånas upp. Den boende i det nya huset betalar så att säga investeringen varje år genom bland annat amorteringar på lånet - som vi kan anta motsvarar förslitningen på huset. Lånet sjunker undan för undan. Frågan är nu om de hushåll som flyttar in i det nya huset förutom att amortera på det ursprungliga lånet också ska avsätta pengar för framtida underhåll? 

Invändningen mot detta är att denna första generation av boende då både får betala för byggandet av huset, genom amorteringarna, och för den kommande renoveringen, genom fonderingen.

Som jag ser det är det mer rättvist att de som bor i huset efter underhållsinsatsen får betala för denna insats - och detta genom att föreningen finansierar större underhållsinsatser med lån. Precis som bygget finansierades med lån - i alla fall till stor del - så finansieras större underhållsinsatser med lån. Om vi antar att underhållet leder till ett finare hus, eller till minskade drift- och underhållskostnaderna, kan det framstå som särskilt rättvist att de som bor i huset efter underhållsinsatsen får betala. Det är ju de som får fördelarna av underhållsinsatsen.

Slöseririsk ökar med sparade pengar

Det finns också ett helt annat argument för att välja en modell där föreningen lånar och sedan amorterar och sedan lånar på nytt, istället för att lägga pengar på hög i förväg. Finns det pengar i kassan dyker det inte sällan upp mer eller mindre djärva förslag att använda dessa pengar!

I styrelser och på stämmor kan det komma fram förslag som det är svårt att säga nej till, om föreningen har byggt upp relativt stora fonder. I värsta fall finns risken att de fonderade pengarna slösas bort. Det är ett betydligt större steg att låna till nya utgifter än att använda pengar i kassan och det minskar risken för slöseri.

Lånar föreningen är det dock viktigt att amortera snabbt, både för ett minska räntekostnader och för att skapa utrymme för nya lån om det händer oväntade saker. Om en åtgärd bedöms behöva göras vart tjugonde år skulle jag rekommendera en amorteringstid på tio år på lånen.

Det är särskilt viktigt för samfällighetsföreningar att ha goda kontakter med banken och i god tid diskutera möjligheten att låna till nödvändiga större utgifter. I den radhusförening jag är med i, valde vi en tredje väg: att försöka sprida ut utgifterna över tid och finansiera med en höjd avgift och en checkkredit för att klara svängningar under året. Vissa utgifter går dock inte att dela upp på detta sätt, särskilt inte i en bostadsrättsförening som förvaltar stora flerfamiljshus och då är lånefinansieringen enligt min mening bättre än fondering.