Om underhåll, hållbarhet och kriser

Dagens corona-kris leder sannolikt till minskat bostadsbyggande. För att hålla uppe byggandet kan det därför behövas statliga insatser, som i så fall kan villkoras för att säkra hållbarheten både miljömässigt och socialt, skriver Hans Lind, professor i fastighetsekonomi.
Corona-krisen kan leda till ett minskat bostadsbyggande, tror ekonomiprofessor Hans Lind, som också pekar på möjligheterna för statligt stöd med villkor för social och miljömässig hållbarhet. Bildmontage: ICHB.
Publicerat: 2020-05-20

I en värld av osäkerhet är det bra att ha utgifter som kan skjutas upp. Den som äger en bostad och blir arbetslös kan till exempel skjuta upp underhåll och renoveringar – och även reparationer om felen inte är så allvarliga. Den som funderat på att köpa en ny bil kan vänta och köra den gamla bilen ett tag till. Det är ju logiskt att när ett hushåll blir fattigare så behöver det dra ner sin standard i något avseende, till exempel att bo i en bostad i sämre skick eller ha en äldre bil.

I företag och offentlig sektor har man historiskt kunnat se att fastighetsunderhåll skjuts upp i sämre tider – på gott och ont. Å ena sidan behöver man inte skära ner andra kostnader som kan ha mer direkta konsekvenser för människor. Å andra sidan finns risker att det minskade underhållet i värsta fall leder till dyra akuta insatser när tekniska system slutar att fungera.

Olika situation för den som äger och den som är hyresgäst

Fördelar och nackdelar med att äga eller hyra sin bostad har diskuterats mycket genom åren, inte minst utifrån vilka risker som finns i olika upplåtelseformer. Den som äger kan förlora kapital, men den som hyr kan råka ut för stora hyreshöjningar i samband med en renovering – även om renoveringen inte ökar kundnyttan nämnvärt.

En aspekt som enligt min mening inte fått tillräcklig uppmärksamhet, är just att ägande ger större flexibilitet i tider av kriser. Det är inte bara det att man kan skjuta upp reparationer och underhåll, utan bankerna tenderar att vara generösa i kristider när det gäller amorteringar. Istället för att tvinga fram bostadsförsäljningar som kan bidra till en krasch på marknaden, nöjer sig banken med att du betalar räntan. Och med dagens låga räntor kan de flesta bostadsägare bo kvar även om deras inkomst sjunker – just därför att de kan få ner sina utgifter samtidigt.

För hyresgästen är situationen svårare eftersom det inte är lätt att minska utgifterna. Man har ju ett hyreskontrakt med en viss hyra och att förhandla om detta med fastighetsägaren är inte så lätt. Även om fastighetsägaren kan förbättra sin ekonomi genom att skjuta upp visst underhåll, påverkar inte det hyran direkt. På många delmarknader är det långa köer och fastighetsägaren vet att det finns andra som kan betala hyran om den nuvarande hyresgästen tvingas flytta. I nyproduktion med höga hyror kan fastighetsägaren dock vara beredd att ge vissa rabatter eftersom det finns risk för tomma lägenheter annars – och om bolaget har stora lån kan bankerna också gå med på att amorteringar skjuts upp.

Inbromsning bra för hållbarheten?

Jag har i en tidigare krönika pratat om att det kanske är bra med en viss renoveringsskam i tider där räntorna och därmed kostnaderna är relativt låga. Många renoveringar idag innebär ju saker som ändå fungerar någorlunda rivs. En ekonomisk kris har i princip samma effekt som en renoveringsskam och är ur det perspektivet bra ur hållbarhetssynpunkt.

Vi kan i media läsa att utsläpp minskat markant när samhället står still nu under coronakrisen. Det är ingen överraskning att det är bra för klimatet att de rika länderna blir fattigare och att det globala resandet och den globala produktionen går ner – och bland det även fastighetsunderhåll, renoveringar och byggande. Ser vi på vad som hände efter den allvarliga ekonomiska krisen i början av 1990-talet är dock huvudintrycket att när den ekonomiska krisen var över gick människor tillbaka till ungefär samma liv som innan. 

I debatten kan man läsa att corona-krisen kan vara ett ”window of opportunity” för en snabbare omställning till en hållbarare ekonomi. Utifrån ett fastighetsperspektiv framstår dock möjligheterna som ganska begränsade. Att få fart på ekonomin genom att renovera äldre fastigheter bidrar inte till minskade utsläpp när uppvärmningen inte sker med fossila bränslen. Dagens kris leder sannolikt till minskat bostadsbyggande och det kan behövas statliga insatser för att hålla uppe byggandet. Här finns möjligheter att använda statliga villkor så att det framtida byggandet blir vara mer hållbart – både miljömässigt och socialt. Det kan både handla om vilka material som används och att byggandet mer fokuserar på grupper med lägre inkomster.